Você muito provavelmente já ouviu falar do Airbnb, um serviço online que reúne anfitriões e viajantes que querem anunciar seu espaço e reservar acomodações únicas, em qualquer lugar do mundo. Além disso, os anfitriões compartilham suas paixões e interesses com os viajantes e moradores locais.
Pois bem, esse meio de acomodação se tornou muito popular no Brasil e no mundo inteiro, milhares de pessoas viram no Airbnb uma forma de lucrar com seus imóveis e de viajar de forma mais cômoda e muitas vezes barata.
Acontece que pessoas com casas e apartamentos em condomínios residenciais estavam anunciando seus imóveis na plataforma sem antes conferir se a convenção do seu condomínio residencial autorizava ou não essa modalidade de locação, já que a mesma se configura como atividade comercial e de hospedagem.
A questão então foi judicializada e chegou até o STJ, que decidiu por maioria dos votos que, se a convenção do condomínio previr a destinação residencial as unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais de intermediação, tais como Airbnb, Booking, Vrbo e HomeAway (STJ. 4ª Turma. REsp 1.819.075-RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021. Info 693).
Vale ressaltar que, no entanto, que nada proíbe que a convenção do condomínio autorize a utilização das unidades para essa modalidade de aluguel.
Esta decisão foi tomada porque o sistema de reserva de imóveis por meio de plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem. É um contrato distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.
A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. No entanto, essa lei não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo, como muitas vezes ocorre nas locações realizadas pelo Airbnb e outras plataformas.
Não obstante, as atividades realizadas por meio dessas plataformas não se enquadram no modelo de negócio, nem na estrutura ou o profissionalismo de forma suficiente para serem enquadradas na Lei nº 11.771/08 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.
Outrossim, o direito de propriedade deve ser exercido com respeito à convenção do condomínio, já que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece o direito de o proprietário dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, que possui força normativa.
Por fim. O direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1335 do Código Civil e do artigo 19 da Lei nº 4.591/64, deve ser compatível com os direitos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria dos condôminos, pois estas são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio.
Ressalto que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas digitais não configura atividade ilícita, mas desde que exercida nos limites da legislação.
Não se esqueça, se você quiser entrar nessa nova modalidade de locação como anfitrião e seu imóvel estiver localizado em um condomínio residencial, verifique se a convenção do mesmo autoriza, para que assim você não venha a ter problemas.
Caso queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail blogmarinamenezes@menezesemorato.adv.br ou no perfil o Instagram (@menezesemoratoadv).
Conteúdo produzido por Marina Menezes Morato dos Santos – Advogada Sócia do escritório MENEZES & MORATO ADVOGADOS ASSOCIADOS.