Você sabe como funciona a usucapião?
Normalmente adquirimos imóveis através da compra, contudo existem diversas maneiras de se realizar esta aquisição.
A usucapião é uma das formas de aquisição de um bem, que ocorre através da posse prolongada deste, desde de que se cumpra com os requisitos legais.
O Objetivo da ação de usucapião é declarar a aquisição de um bem, visando garantir a segurança da propriedade, fixando prazo no qual não se pode mais levantar dúvidas ou contestações a respeito, assim como sanar a ausência de título que o possuidor tiver.
São 5 as modalidades principais: ordinária, extraordinária, familiar, urbano e rural.
São requisitos comuns para todas as espécies de usucapião.
- O bem ser passível de uma ação usucapião;
- A posse mansa e pacífica;
- Decurso do tempo (variando conforme a espécie de usucapião);
Agora vamos aos requisitos específicos de cada modalidade:
Usucapião rural
- O adquirente não pode possuir imóvel em seu nome, seja ele rural ou urbano;
- Deve ter a posse do imóvel por pelo menos 5 anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, a área de terra deverá estar localizada em zona rural e não poderá ser superior a 50 hectares;
- Para que seja válido, o imóvel deverá ter sido utilizado para o trabalho e/ou moradia durante todo este período.
Usucapião Urbano
- Não pode o possuidor ter qualquer imóvel em seu nome, seja ele urbano ou rural;
- Deve ter a posse, como se sua fosse, por período de 5 anos ininterruptos, sem oposição do proprietário, área urbana de até 250m²;
- Imóvel deve ser utilizado como moradia;
Usucapião Familiar
- Não pode, o possuidor, ter qualquer imóvel em seu nome, seja ele urbano ou rural;
- Deve exercer a posse por 2 anos, ininterruptos e sem oposição formal, de imóvel urbano de até 250 m²;
- A posse deverá ser exclusiva, ou seja, o ex-cônjuge não pode fazer uso da propriedade durante este período, visto que esta modalidade somente se aplica nos casos em que o imóvel era de propriedade conjunta, tendo, porém, o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonado o lar;
- O imóvel deverá ser utilizado para moradia;
Usucapião ordinária
- O adquirente deverá ter a posse do imóvel pelo período de 10 anos;
- A posse deverá ser contínua e sem oposição;
- Com justo título e boa-fé.
O prazo poderá ser reduzido para 5 anos, nos casos em que a aquisição do imóvel foi onerosa, com base no registro em cartório e posteriormente cancelado, contando que o possuidor nele tenha estabelecido sua moradia ou tenha investido no imóvel promovendo interesse social e econômico.
Temos como exemplo desta modalidade os casos em que um indivíduo casado por regime de comunhão universal de bens, vende um imóvel sem a outorga da esposa. Nestes casos o contrato de compra e venda poderá ser anulado, restando ao comprador como forma de manter o imóvel, adentrar com ação de usucapião.
Usucapião Extraordinária
- O adquirente deverá possuir o imóvel, como se fosse seu, pelo período de 15 anos, ininterruptos e sem oposição;
- Nesta modalidade não há a necessidade de título ou boa-fé;
O prazo poderá ser reduzido para 10 anos, nas hipóteses em que o possuidor tiver estabelecido sua moradia no imóvel ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Como posso exercer o direito à usucapião?
Para que se possa exercer este direito, via de regra, é necessário acionar o Poder Judiciário, através de uma ação de Usucapião. Será preciso demonstrar em juízo os requisitos demonstrados acima, o que faz com que a ação de usucapião seja bem complexa.
Além disso, durante o procedimento, vários órgãos públicos e indivíduos deverão ser notificados, como por exemplo: herdeiros, proprietário formal do imóvel, Fazenda pública, entre outros.
Usucapião Extrajudicial
Esta é uma forma de realizar o procedimento sem a necessidade de acionar o judiciário. É possível a usucapião extrajudicial quando não há disputa entre os interessados pelo imóvel. O período de posse será de acordo com a modalidade a que enquadrar a situação.
Neste procedimento a mudança está no fato de que a usucapião poderá ser realizada através do cartório de registro de imóveis, poupando tempo e recursos.
Temos como requisitos:
- Representação através de um advogado;
- Deve ser realizada no Cartório de Registro de imóveis onde está situado o imóvel usucapiendo;
- Ata notarial – onde deverão estar atestadas as circunstâncias, bem como o tempo de posse;
- Justo título, quando houver, podendo ser substituído por outros documentos que comprovem a posse contínua;
- Certidão negativa de distribuição – Com o objetivo de atestar que não situação que comprometa o imóvel;
Desta forma, seja na forma judicial ou na extrajudicial, é essencial a escolha de um profissional capacitado para lhe representar.
Caso queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail blogotaviomorato@menezesemorato.adv.br ou no perfil o Instagram (@menezesemoratoadv)
Conteúdo produzido por Otávio Menezes Morato dos Santos – Advogado Sócio do escritório MENEZES & MORATO ADVOGADOS ASSOCIADOS