É seguro comprar imóveis em leilões?
Comprar imóveis através de leilões é uma forma de adquirir este bem e ainda economizar no processo. Os imóveis presentes nos leilões geralmente possuem valores bem abaixo dos disponíveis no mercado imobiliário tendo em vista sua procedência. Contudo muitas pessoas se mostram receosas em adquirir estes imóveis, com medo da existência de possíveis multas ou encargos.
Tendo em mente os problemas decorrentes destes procedimentos, nós do Menezes & Morato Advogados preparamos este artigo para auxiliar nossos clientes na compra de imóveis através de leilões.
É seguro comprar estes imóveis?
Se feito com cuidado, SIM!
É comum que as pessoas se sintam receosas de adquirir imóveis através de leilões judiciais. Normalmente o medo está atrelado a falsa noção de que as dívidas do antigo proprietário serão transmitidas ao arrematador, o que em regra não se confirma.
Olho no Edital!
É no edital onde se encontram todas as informações referentes ao leilão, desde condições de vendas, horários, até informações referentes aos bens ali leiloados.
Quais as diferenças entre leilão judicial e leilão extrajudicial?
Leilão Judicial
Este leilão surge de uma execução judicial, na qual uma pessoa tem seus bens penhorados, pois, não possuía dinheiro o suficiente para pagar as suas dívidas.
Leilão Extrajudicial
Esta modalidade de leilão ocorre com mais frequência. Em regra, ocorre quando o comprador não paga as parcelas do financiamento do imóvel, se tornando inadimplente. Estes leilões serão regidos pela Lei 9.514/97.
Também poderão ocorrer leilões Extrajudiciais para imóveis que possuem características específicas, que possibilitem um valor mais atrativo. Estes leilões serão regidos pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.
Se eu comprar um imóvel de leilão que possuí dívidas, estas serão transferidas para o meu nome?
Em regra, não!
Para que haja a transmissão das dívidas é preciso que a informação conste no edital do leilão. Via de regra o intuito do leilão é justamente pagar as dívidas que o antigo dono possuía através do valor da arrematação. Nos casos em que o valor da arrematação não cobrir o total da dívida, o restante será cobrado do antigo dono.
O mesmo se aplica as dívidas tributárias que incidem sobre o bem leiloado e deverão ser pagas através do valor da arrematação.
Tem algum problema o imóvel pertencer a mais de uma pessoa?
Não!
Nestes casos o comprador ainda terá direito ao imóvel por inteiro. A única diferença é que o valor arrematado será divido entre os antigos proprietários, de acordo com a quota de parte de cada um.
Isto ocorre pois, quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa ocorre um fenômeno chamado de “condomínio”. Nos casos de condomínio, duas ou mais pessoas constarão como proprietárias na matrícula do imóvel, tendo cada uma o direito a uma fração do imóvel. O fato de o imóvel pertencer a mais de um proprietário não irá criar problemas para o arrematante, contando que sejam o respeitados os requisitos necessários(busque o auxílio de um advogado especialista).
Nos casos em que o devedor for casado e houver direito a meação (temos um artigo tratando deste tema) é preciso observar alguns fatores.
- Analisar se houve a intimação dos cônjuges, companheiros ou coproprietários, pois estes possuem prioridade na arrematação do imóvel, em igualdade de condições.
- Verificar se o edital menciona a quota parte pertencente ao cônjuge, companheiro ou coproprietário, referente ao valor da arrematação, visto que o valor da venda deverá ser superior à parcela dos aqui citados.
O que acontece se houver mais de uma penhora sobre o imóvel?
Contando que todos os beneficiários da penhora sejam intimados ao leilão não haverá problemas, visto que todos serão pagos com o dinheiro resultante do leilão. Se a quantia adquirida não for suficiente para cobrir as dívidas, o restante devido deverá ser cobrado no antigo proprietário.
Preço Vil
O termo preço vil se refere a venda de imóvel em leilão por uma quantia excessivamente baixa. O código de Processo Civil em seu artigo 891 determina que “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”
A venda de um imóvel por preço vil poderá ensejar a anulação do leilão.
Riscos da compra de um imóvel através de leilão
Anulação do leilão: Neste caso o valor pago deverá ser devolvido com correção monetária. Contudo é possível que haja problemas para receber estes valores, visto que é comum ocorrer a negativa da devolução da comissão, podendo haver a necessidade auxilio jurídico de um advogado para receber estes valores.
Cálculo incorreto do valor do imóvel: Lembrem-se, além do valor do imóvel o arrematante também deverá pagar a taxa do leiloeiro (em torno de 5%), as custas cartorárias, o ITBI e dependendo do estado do imóvel, a reforma.
Ter alguém ocupando o imóvel: Neste caso caberá ao arrematante tomar as providências necessárias para a desocupação o imóvel.
Por estes motivos, é recomendável que antes de participar de um leilão, que se busque a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, para que se evite problemas.
Caso queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail blogotaviomorato@menezesemorato.adv.br ou no perfil o Instagram (@menezesemoratoadv)
Conteúdo produzido por Otávio Menezes Morato dos Santos – Advogado Sócio do escritório MENEZES & MORATO ADVOGADOS ASSOCIADOS