5 Dicas para não ter problemas na hora de comprar seu imóvel
A compra de um imóvel é um momento especial para qualquer pessoa. A aquisição deste bem, principalmente a primeira compra, demonstra que o indivíduo está prosperando, sendo, portanto, um momento inesquecível na vida de todos.
Embora seja um momento tão especial, não podemos nos deixar guiar pelos sentimentos. A aquisição de um imóvel traz consigo a necessidade de atenção, pois até mesmo o menor dos erros pode se tornar uma dor de cabeça gigantesca para o comprador.
Buscando auxiliar neste momento, nós do Menezes & Morato Advogados Associados preparamos este artigo com o intuito de responder as principais dúvidas, bem como garantir que nossos clientes não tenham problemas na hora de adquirir seus imóveis.
Atenção ao valor do imóvel
É importante antes de iniciar a busca de imóvel, observar a disponibilidade de crédito e os procedimentos para pagamentos previstos. A inobservância destes itens pode acarretar na incapacidade do comprador em arcar com as parcelas. Nestes casos, além do comprador ficar endividado, este também correrá o risco de perder o imóvel por descumprimento do contrato.
Outro fator a se ter atenção é o caso dos compradores que buscam apresentar na escritura pública valor menor do que o acordado, normalmente o valor venal, com o intuito de burlar o fisco, reduzindo a cobrança de impostos na hora da transmissão do imóvel.
Um dos problemas decorrentes da simulação do valor de um imóvel é que, se no futuro o comprador decidir alienar o bem, este poderá ter que pagar uma quantia enorme à titulo de LUCRO IMOBILIÁRIO.
Veja o exemplo:
A vende imóvel para B, o valor acordado entre as partes foi de R$ 500.000,00. Contudo para evitar gastos tributários (ITBI, ITCMD e LUCRO IMOBILIÁRIO por exemplo) as partes concordam que o valor a ser repassado na escritura pública seja de R$ 100.000,00. Após alguns anos B decide vender o imóvel, o alienando pela quantia de R$ 900.000,00. Ocorre que B adquiriu lucro sobre este imóvel de R$ 800.000,00 e terá que pagar a título de LUCRO IMOBILIÁRIO de 15% sobre o valor lucrado. A porcentagem da taxa do Lucro imobiliário poderá chegar até 22,5% a depender o valor do imóvel.
Veja como B saiu no prejuízo por ter fraudado o valor do imóvel. Este prejuízo poderia ter se estendido para diversos setores, como no caso do direito de preferência, em que o inquilino poderia fazer proposta a partir do valor descrito na escritura do imóvel, que seria R$ 100.000,00. O mesmo acontece nos casos de evicção, em que o montante a ser pago a título de reparação de danos será calculado sobre o valor do imóvel que consta na escritura pública.
ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis)
O ITBI é um tema sensível, que deverá ser analisado com cuidado por aqueles que buscam comprar um imóvel.
Já que este é um imposto cobrado sobre a transmissão de bens imóveis inter vivos de forma onerosa. A base cálculo será o valor venal do imóvel (valor de mercado) ou o valor da transação.
Como exposto anteriormente, é comum que as partes registrem na escritura pública valor inferior ao do negócio, com intuito de burlar o fisco. Na maioria dos casos não é vantajoso a declaração de valor inferior ao preço de venda, visto que poderá gerar diversos problemas no futuro.
Este imposto deverá ser pago pelo comprador do imóvel, contudo poderá haver acordo entre as partes visando reduzir os encargos.
Por este motivo recomenda-se cautela quanto a qual base de cálculo utilizar, portanto é importante que se busque o auxílio de profissionais, com o objetivo de se tomar a melhor atitude de acordo com suas necessidades.
Due diligence imobiliária
A due dilegence imobiliária é um procedimento cujo o objetivo é analisar as documentações do imóvel e do vendedor com o intuito de reduzir ou até mesmo eliminar a aparição de problemas durante o negócio jurídico.
Com a due dilegence será possível verificar se o imóvel é hipotecado, se há dívidas, se foi penhorado, se foi dado como garantia em algum financiamento, etc. Além disso será possível verificar se o vendedor possuí processos em seu nome, entre outros.
Desta forma, antes de compra um imóvel é sempre bom buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário a fim de reduzir possíveis riscos.
Escritura Pública
Toda transação imobiliária com valor acima de 30 salários mínimos deverá ser feita mediante escritura pública. A escritura pública é necessária para dar validade ao negócio jurídico, além de proporcionar maior segurança jurídica para aqueles que a formalizam no Cartório.
Registro
Este é um dos passos mais importantes. Lembre-se QUEM NÃO REGISTRA, NÃO É DONO.
A propriedade do imóvel só será efetivamente transferida após o registro do imóvel.
A ausência de registro poderá gerar problemas seríssimos, como por exemplo no caso em que o vendedor, aliena o mesmo imóvel para duas pessoas. Neste caso, aquele que primeiro registra o imóvel, terá direito a permanecer com o bem, enquanto o segundo comprador poderá pleitear somente pela reparação dos danos.
Caso queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail blogotaviomorato@menezesemorato.adv.br ou no perfil o Instagram (@menezesemoratoadv)
Conteúdo produzido por Otávio Menezes Morato dos Santos – Advogado Sócio do escritório MENEZES & MORATO ADVOGADOS ASSOCIADOS